2023年是物業行業轉型和革新的關鍵時期，房地產行業一直處于下行調整走勢，物業市場競爭的態勢也在相應地變化，各大物業公司在持續踐行高質量發展基調的背景下，積極應對市場變動，將優質服務作為發展的核心，以期實現更為持久與穩固的成長，并推動整個行業的規模有序擴大。資本市場亦在快速適應中，行業的價值評估從過高逐步趨于理性。在此背景下，上市物業公司通過回購股票等手段展現對自身未來發展的認可，旨在增強投資者信心，活躍資本市場。新階段的物業發展無疑充滿了挑戰與機遇，而那些優秀的物業服務公司正是依靠其強大的實力和前瞻性，持續進行創新和開拓，引領著行業向著更加健康和可持續的方向前進。政策篇2023年，在房地產行業步入深度調整、物業服務行業經歷多重變革的時期，山東省各級政府在政策方面進行了有力的支持和引領，從頂層設計端口奠定了物業管理行業在社區治理中的重要地位，隨著各項政策的不斷完善、落地，將有望規范和提升物業服務水平，并對物業管理行業產生積極影響，引導行業健康、規范、可持續發展。▌綠色物業助力社區低碳健康發展5月26日，山東省五部門聯合發布關于印發《山東省城鄉建設領域碳達峰實施方案》的通知。通知中提及開展綠色低碳社區建設，鼓勵物業服務企業向業主提供居家養老、家政、托幼、健身、購物等生活服務。同時加快發展綠色宜居住宅，鼓勵物業企業建設智慧物業管理服務平臺，充分運用5G、互聯網、物聯網、云計算、大數據、區塊鏈和人工智能等技術，提高共用設施設備智能化維修養護水平，加強住宅共用部位維護管理。▌高品質住宅配套創新物業服務7月12日，山東省住建廳發布《山東省高品質住宅開發建設指導意見》，文件中指出高品質住宅開發建設應圍繞“質量、功能、低碳、服務”四個重點，從政策標準、規劃設計、施工建造、查驗交付、物業運維等環節入手，以解決質量常見問題、提升居住體驗為基礎，集成綠色建筑、超低能耗建筑標準、裝配式技術、低碳技術、健康住宅、智慧物業等先進設計理念，構建住宅交付驗收、質量保修保險、物業管理服務等新制度、新機制，應用新技術、新材料、新模式等，推進住宅全生命周期管理、全要素質量提升、多功能應用實踐，建設“好房子”，營造美好居住生活。強調創新物業服務，探索制定與高品質住宅相適應的物業服務標準，物業服務收費實行市場調節價機制，推動實現質價相符、優質優價。鼓勵物業服務企業創新“物聯網+維保”服務模式，與BIM運維相結合，實現多維度一體化物業服務體系，提高服務效率、降低服務成本。鼓勵物業服務企業拓展服務內容，積極參與醫養結合、居家養老、家政服務、住宅托管等居民服務業態，為高品質住宅室內設施設備提供專業維修養護服務。厘清物業和全體業主的權責關系，創造和諧鄰里環境。▌建設紅色物業，深化物業創新，提升服務水平7月份，山東省住建廳、省委組織部、省委政法委、省民政廳聯合印發《深化提升“齊魯紅色物業”建設行動方案》，以五個深化、五個提升，引領推動“齊魯紅色物業”建設從“有物業”向“好物業”、從“有典型”向“全面優”、從“有規模”向“高質量”跨越升級。方案要求深化物業服務管理體制機制創新，深化物業服務行業黨的建設，深化社區物業共建共治，深化物業服務監管重心下移，深化物業服務管理制度創新，提升物業覆蓋水平和服務質量，提升業主自治能力，提升智慧物業建設水平，提升物業產業發展能級，提升行業隊伍素質能力。計劃到2025年，培育100家“齊魯紅色物業”星級服務企業，打造200個“齊魯紅色物業”星級服務項目、30個“齊魯紅色物業”黨建示范點。▌加強物業管理，共建美好家園7月5日，山東省住建廳發布關于印發《深化開展“加強物業管理 共建美好家園”活動實施方案》的通知，以堅持黨建引領、堅持以人民為中心、堅持共建共治共享為基本原則，廣泛發動物業服務企業、住宅小區主動參加活動。組織開展對標學習交流，復制推廣去年50個省級典型案例小區經驗做法。要求各市做好共建美好家園活動的政策宣傳和輿論引導。把居民滿意度作為評價活動效果的首要標準，引導居民群眾廣泛參與到活動中來，營造社會各界關心支持物業管理工作的良好氛圍。至年底 12月29日，山東省住建廳發布關于公布“加強物業管理 共建美好家園”典型案例的通知，確定濟南市市中區魯能領秀城漫山香墅東二區等20個小區作為“加強物業管理 共建美好家園”典型案例，要求各市組織物業企業、住宅小區認真學習借鑒，開展對標提標，不斷強化社區物業黨建聯建，以高質量物業服務推進美好家園建設，持續打造“齊魯紅色物業”工作品牌。▌最美物業人宣講，體現物業奉獻精神8月29日，山東省物業服務行業黨委在濟寧市組織開展了“最美物業人”宣講活動，活動中青島市北區保利（山東）物業服務公司黨務干事夏慧、聊城星海物業管理有限公司副經理王營營、臨沂城發物業集團有限公司客服管家毛小龍、泰安市云泰物業管理有限公司項目經理（兼職網格員）馬麗、濰坊市昌邑都昌街道社區工作者郝楊頌、山東誠祥物業服務有限公司項目經理魏勛浩等6名“最美物業人”代表結合自身實際，用樸實的語言、鮮活的事例，分享了自己及身邊同事在“齊魯紅色物業”建設和服務廣大業主中平凡而又感人的故事，生動詮釋了全省物業服務行業廣大職工敬業愛崗、服務群眾、實干擔當的奉獻精神。▌物企助力生活垃圾分類計劃12月25日，山東省人民政府辦公廳印發《山東省生活垃圾分類三年行動計劃（2023－2025年）》的通知，強調物業服務企業與其他相關單位與人員的多方配合協調工作，以居民區為重點，推廣“撤桶并點（撤桶建站）+定時定點分類投放+定點監督指導”“點站（房）聯動+物業運行”或“定時上門收集”等分類投放模式，鼓勵共建共享可回收物和有害垃圾精細分類設施。新建居民小區、老舊小區改造同步配套建設生活垃圾分類收集設施。加強與物業單位、生活垃圾清運單位之間的有序銜接，防止生活垃圾“先分后混、混裝混運”。規模篇▌告別“規模為王”時代，行業走向高質量時代2023年，高質量發展已成為行業“主旋律”。 物業企業摒棄盲目追逐規模的“數字游戲”，不再以量為先，更加注重有質量的拓展，結合成本等經營要素，有選擇、有目的的進行拓展，推動提質增效，從而“穩住”收益，為可持續發展奠定基礎。從行業規模來看，截至2023年底，物業管理行業管理規模預計將邁入300億平方米大關，遠高于2017年水平（近200億平方米），行業整體管理規模實現穩步增長。 但上游房地產市場繼續承壓，并購回歸理性，增量市場空間有限，存量市場競爭愈發激烈，行業整體管理規模增速近年來略有放緩。圖：2017-2023年（預估）物業管理行業管理規模情況數據來源：2023年山東省整體土地市場走勢偏弱，同比上一年度有相當幅度的下滑，這與整體經濟形勢尤其是房產市場的表現息息相關。近五年來看，除工業供地外，住宅、商辦類土地成交建面連續四年下滑，且2023年均降至五年來新低，新入市土地面積的下降標志著物業服務項目新增規模的源頭減弱，未來數年項目開工、竣工、入市等各階段總量將會出現可預見的降低。圖：2019-2023年山東省各類型土地新增建面情況數據來源：▌市場競標已成為主流拓展方式物業管理行業并購熱潮已褪去，截至目前，根據的監測，2023年物業管理行業已披露相關信息的并購交易超90宗，交易金額近20億元，不足2022全年交易總額的一半；大宗交易銳減，2023年以來并未發生單項并購金額超過10億元的案例，并購金額超過5億元僅發生一宗。2023年并購市場風格延續去年：（1）并購更加謹慎；（2）央國企并購相對活躍；（3）“規模型”并購與“業務型”并購共存，其中“規模型”并購更加聚焦特色細分賽道。圖：2019-2023年物業管理行業收并購交易金額情況（不完全統計）數據來源：市場競標是目前物業企業拓展項目的必經之路，而非住宅拓展項目已成重要“戰地”。隨著政府、事業單位等后勤服務市場改革的推進，物業服務企業有機會通過市場競標去挖掘相關存量市場機會。根據 ，2023年山東省物業管理行業相關招標數量達52417個，其中省重點城市濟南、青島數量最多，分別有12487、7797個，全省總預算金額超2800億元； 其中非住宅領域招標數量達49541個，占比達95%，預算金額占比達87%。 年度新增項目合計5324個，建面約2.6億㎡，濰坊、德州、濟寧的新增數量排在前三位。圖：2023年山東省各城市招標項目分布情況圖：2023年山東省各城市新增項目分布情況數據來源：品質篇▌全國物業滿意度整體下跌據中指研究院對物業客戶滿意度的普查結果，2023年全國物業服務滿意度調研得分72.6分，從2021年開始，國內市場物業服務滿意度得分開始下降，2023年的降幅更為明顯，滿意度得分降至與2018年相近的水平。其中九成省份得分下降，山東省得分整體上有所下滑，2023年山東滿意度得分72.7分。圖：2018-2023年全國物業服務滿意度變化情況圖：2023年各省份居民居住總體滿意度表現及同比情況數據來源：▌品質服務重點提及，服務提升行動不斷物業企業品牌建設重點聚焦于企業發展的五大維度指標：服務品質、經營業績、管理規模、資本表現和經營效率，優秀物業服務企業深刻意識到滿意度對發展的重要性，在行業發展回歸服務本質的背景下，企業基于自身服務能力形成的差異化服務品質正在成為評估企業發展能力的重要因素，以品質服務提高滿意度，贏得業主信賴。從2023年H1港股上市物業企業的業績公告來看，九成以上提到了服務品質提升和服務品質建設，其中包含的關鍵詞有“提升服務體驗”、“加強投訴管理”、“客戶滿意度”、“品牌升級”“品質體驗官”以及“以客戶為中心”等。頭部物企為保障服務品質，以標準化建設為基礎，逐步推進企業“四化建設”，即服務標準化、標準產品化、產品品牌化、品牌價值化。通過增加區域范圍內服務項目的數量，提升密度，進行規模化管理；積極開展多元增值服務，提升濃度；借助智能化的管理手段，在提高運營效率的基礎之上，實施“優”價策略。山東省內越來越多的優秀物業企業也開始將眼光聚焦于服務水平，結合自身優勢不斷創新手段提升服務品質。展望篇▌物業行業市場空間依舊廣闊隨著管理規模的逐漸增加、服務邊界的不斷延伸，物業管理行業管理規模及收入將繼續保持穩定增長。根據測算，預計到2027年，物業管理行業管理規模將突破350億平方米，結合平均物業費實際情況，基礎服務收入規模將接近萬億元。目前，市場競爭已從“增量”市場逐漸轉向“存量”市場、并購市場回歸理性，物業服務企業不再一味追求絕對的“量”大，而是更加注重有質量的規模拓展，在關聯方管理規模輸送能力下降的時期，積極提升業務水平和服務質量，全力拓展第三方市場，夯實企業發展。圖：2017-2027年（預估）物業管理行業在管面積及基礎物管收入情況數據來源：▌IFM新賽道前景廣闊，物企聚焦三大類服務我國龐大的非住宅物業規模奠定了IFM廣闊的發展空間。我們以中國非住宅物業規模作為基礎，結合各業態平均物業服務收費水平，綜合考慮到IFM服務的溢價水平和市場接受度，在相對保守的情況下以3倍于物業管理費用作為平均收費標準，通過加權平均法估算出預計我國物業管理行業IFM服務市場需求規模將由2022年的約6260億元，增長至2026年的約10699億元，年均復合增長率達14.07%。物業企業在布局IFM領域的實踐過程中，基本形成了自上而下的戰略導向和自下而上的需求導向兩種布局模式。前者企業通過整合優勢業務和資源，實現戰略聚焦，迅速切入IFM領域的潛力細分賽道；后者企業通常是擁有強大的業務基礎或特殊的客戶群體，基于需求端的服務延伸機會，順應市場發展和客戶需求，整合企業供應鏈和資源，形成新的業務板塊。基于兩種IFM布局啟動模式，企業聚焦三大類服務內容：團餐、綜合服務和設施管理。圖：2022-2026年中國IFM服務市場規模及預測數據來源：▌聚焦增值服務，選擇生活服務類賽道2022年百強企業社區增值服務中，空間運營服務、生活服務、資產運營服務三大主要板塊分別占社區增值服務收入32%、26%和25%。社區增值服務業務更聚焦，重點發力1-3項細分業務，尤其是生活服務類收入占社區增值服務收入比例較高。2023年，建業新生活、保利物業等企業的生活服務類收入占社區增值服務比重均超過50%，越來越多的物業服務企業開始聚焦優勢業務，開展深度服務的策略。如碧桂園服務積極布局房屋經紀，雅生活發力家政服務，綠城服務創新社區養老體系等。圖：2022年百強企業社區增值服務分類及占比情況數據來源：▌回歸服務本質，提升服務密度與濃度隨著行業向高質量精進，物業企業的發展正在回歸常識：即通過高品質服務夯實品牌根基實現市場份額擴張，憑借基礎服務維持穩定的現金流量和企業利潤，并在此過程中不斷探索多元、創新服務來提升企業整體經營水平。企業扎實做好物業服務是未來發展的“1”，而其它的要素均為“0”，如果服務品質無法保證，物業企業的價值將無從談起。企業正在通過增加區域范圍內服務項目的數量，提高服務密度，落實規模化、集約化管理的方式來攤薄運營成本，促進服務效率的提升；此外，標桿企業積極開展多元增值服務，提升服務濃度，提高單位規模內的企業營收水平，并借助智能化手段，在管理提效的同時優化客戶服務體驗。圖：標桿企業提升服務密度與濃度的路徑措施（注：以下排名不分先后）報告下載（電腦端復制鏈接）?房地產研究2023年中國房地產企業銷售百億專題https://u.fang.com/ys9p6o/2023年全國房地產企業拿地TOP100排行榜https://u.fang.com/ys9p6n/中國房地產2023年市場總結&2024年趨勢展望https://u.fang.com/ysbvth/中指 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